開発許可について

都市計画法では、秩序ある市街地の開発を図るため、市街化を促進する市街化区域と、市街化を抑制する市街化調整区域とに区分する線引き制度を制定し(昭和45年3月30日)、この制度を担保するものとして開発許可制度が設けられました。
この開発許可制度は、一定の土地を造成する行為や、市街化調整区域で建築物等を建築する行為を、開発許可、建築許可といった許可制にして適正な都市的土地利用を実現しようとする制度です。

開発行為について

開発行為というのは、『主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をすること。』をいいます。

主としてとは

主としてとあるのは、主たる土地利用が何かで判断します。開発を行う土地の主たる利用目的が建築物や特定工作物でないと認められるものは開発行為には該当しません。

建築物とは

建築基準法に定める建築物のことをいいます。

建築とは

建築物の新築、増築、改築、又は移転のことをいいます。

特定工作物とは

第1種特定工作物と第2種特定工作物があります。

1. 第1種特定工作物とは、コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵又は処理に供する工作物のことをいいます。
2. 第2種特定工作物とは、ゴルフコース、1ha以上の野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設や墓園のことをいいます。

区画形質の変更とは

区画形質の変更には区画の変更をする場合、形質の変更をする場合及び区画と形質の変更を同時にする場合があります。

1. 区画の変更とは、建築物の建築や特定工作物の建設のための道路、生がき等による土地の物理的状況の区分の変更をいいます。なお、単なる土地の分筆や合筆は対象となりません。
2. 形質の変更とは、切土、盛土等によって土地の物理的形状を変更することをいいます。また、農地を宅地に変更することも形質の変更となります。ただし、建築工事に伴う整地、基礎打などは形質の変更にはあたりません。

開発許可の手続きについて

本市において、開発行為をしようとする方は、市長の許可を受けなければなりません。
開発許可の申請は、次のような場合に必要です。

	許可が必要な規模	注意点
市街化区域	1,000平方メートル以上	用途地域が定められており、建築等の用途が制限されています。
市街化調整区域	規模に関わらず全て	原則開発行為が禁止されている区域です。 一定の用途の建築物等のみ開発許可を受ければ建築可能です。
都市計画区域外	10,000平方メートル以上	用途地域が定められていません。

市街化調整区域における開発許可について（都市計画法第29条許可）

市街化調整区域においては、原則として開発行為は許可できません。
ただし、無秩序に市街化するおそれがないものや市街化の必要性を特別に認めるものについては、市長の許可を受けることができます。この許可のことを一般的に開発許可と呼んでいます。

市街化調整区域における建築許可について

開発許可を受けた土地の場合（都市計画法第42条許可）

市街化調整区域においては、開発許可を受けた土地であっても、次の行為をすることができません。

1. 開発許可時の予定建築物以外の建築物を新築等すること。
2. 開発許可を受けて建築した建築物の用途を変更すること。
   ただし、当該開発区域における利便の増進上、もしくは開発区域及びその周辺における環境の保全上、支障がないとして市長が許可した場合は、新築、用途変更等が可能となります。

開発許可を受けていない土地の場合（都市計画法第43条許可）

開発許可を受けずに造成が完了している土地（駐車場、資材置場等）や、もともと造成が必要ない土地（原野、更地等）であっても、一定の例外的な施設を除いては、建築物の新築はできません。
また、既存の建築物の用途を変更したり、既存の建築物の敷地内に用途が異なる建築物を建築することもできません。
ただし、開発許可と同様の基準に該当するものについては、市長の許可を受けることにより建築が可能です。
また、農家住宅、農業用施設、公益施設などに該当するものとして市長が認めた建築物は、許可が不要です。

申請手続きについて

受付窓口

1. 受付窓口　山形市役所9階まちづくり政策課　開発行為相談窓口
2. 受付時間　午前8時30分から午後5時15分まで