市街化調整区域における規制緩和について

産業系の規制緩和について

「山形市都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例」改正の概要（平成30年10月1日施行）

1　条例改正の背景及び目的(当時)

　改正当時、山形中央インター産業団地の分譲率については約95％に至っており、市内への新たな企業誘致は難しい状況でした。そのような中、東北中央自動車道（福島－東根間）の開通も予定されていたため、広域交通の利便性を活かし、周辺環境との調和や地域特性に配慮しながら産業機能の拡充を図る必要がありました。
　しかしながら、新たな産業団地については、候補地の全てが農業振興地域内の農用地区域内農地であり、各法令に基づく諸手続が必要なため、開発までに相当な期間がかかると想定されておりました。そのため、準工業地域、工業地域又は工業専用地域に隣接・近接する区域を、新たな産業区域として指定し、民間企業による産業系建築物等の建築を促進することにより、企業誘致を図ろうとしたものです。

2　条例の概要

　「山形市都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例」を一部改正し、市街化調整区域内における産業系建築物等の建築に係る規制を緩和しました。

3　区域の見直し内容について

改正前の規制緩和区域（3区域）

• 市街化区域隣接・近接区域
• 既存集落区域
• 拠点集落区域

改正後の規制緩和区域（7区域）

 

• 法第34条第11号区域【市街化区域隣接・近接区域】
• 法第34条第12号区域【既存集落区域】
• 法第34条第12号区域【拠点集落区域】
• 法第34条第12号区域【準工業型産業区域】
  【約52.2ha】
• 法第34条第12号区域【事務所型産業区域】
  【約22.9ha】
• 法第34条第12号区域【ターミナル倉庫型産業区域】
  【約3.2ha】
• 法第34条第12号区域【流通業務型産業区域】
  【約1.8ha】

4　予定建築物の用途ごとの要件

（1）準工業型産業区域〔約52.2ha〕

　準工業地域、工業地域又は工業専用地域に隣接し、又は近接する区域の中から、周辺の土地利用の状況、交通の利便性等を勘案した区域。

• 準工業地域に建築できる工場、倉庫、事務所等又は産業用地の分譲 （PDF 175.8 KB）

準工業型産業区域

用途	要件
工場・倉庫	敷地面積：原則1,000平方メートル以上10,000平方メートル未満 高さ：原則15m以下 建蔽率：60％ 容積率：200％
事務所等	敷地面積：原則200平方メートル以上3,000平方メートル未満 高さ：原則15m以下 建蔽率：60％ 容積率：200％
産業用地の分譲(建売分譲＊1)	敷地面積：原則50,000平方メートル未満＊2　各1区画1,000平方メートル以上 高さ：原則15m以下 建蔽率：60％ 容積率：200％

＊1 農地の場合は建売分譲　＊2 農地のみの場合40,000平方メートル以下

（2）事務所型産業区域〔約22.9ha〕

　準工業地域に隣接し、又は近接する区域の中から、周辺の住居環境への影響等を勘案した区域。

• 第二種中高層住居専用地域に建築できる事務所 （PDF 98.2 KB）

事務所型産業区域

用途	要件
事務所	敷地面積：原則200平方メートル以上3,000平方メートル未満 高さ：原則12m以下 建蔽率：60％　容積率：200％ 延べ床面積：1,500平方メートル以下

（3)ターミナル倉庫型産業区域〔約3.2ha〕

　山形市特別用途地区建築条例別表に規定する特別業務地区(ターミナル倉庫型)に隣接し、又は近接する区域の中から、周辺の土地利用の状況、交通の利便性等を勘案した区域。

• 特別業務地区(ターミナル倉庫型)に建築できる工場、倉庫、事務所等 （PDF 200.5 KB）

ターミナル倉庫型産業区域

用途	要件
工場・倉庫	敷地面積：原則1,000平方メートル以上10,000平方メートル未満 高さ：原則15m以下 建蔽率：60％ 容積率：200％
事務所等	敷地面積：原則200平方メートル以上3,000平方メートル未満 高さ：原則15m以下 建蔽率：60％ 容積率：200％

（4）流通業務型産業区域〔約1.8ha〕

　山形市特別用途地区建築条例別表に規定する特別業務地区(流通業務型)に隣接し、又は近接する区域の中から、周辺の土地利用の状況、交通の利便性等を勘案した区域。

• 特別業務地区(流通業務型)に建築できる工場、倉庫、事務所等 （PDF 222.0 KB）

流通業務型産業区域

用途	要件
工場・倉庫	敷地面積：原則1,000平方メートル以上10,000平方メートル未満 高さ：原則15m以下 建蔽率：60％ 容積率：200％
事務所等	敷地面積：原則200平方メートル以上3,000平方メートル未満 高さ：原則15m以下 建蔽率：60％ 容積率：200％

5　公共施設の整備基準

　規則で定める公共施設の整備基準を満たしていること。

1. 道路について
   次に掲げるいずれかの道路に接すること。
   • ア　工場・倉庫及び産業用地の分譲：幅員が原則9m以上
     （緩和　面積20,000平方メートル未満の場合は6m、面積20,000m以上の場合は8m）以上
   • イ　事務所：幅員が原則6m（緩和4m）以上
2. 給・排水施設について
   • ア　水道事業の用に供する水道に接続できること。
   • イ　公共下水道に接続できること。

※ア・イいずれの場合も、新たな本管整備を伴わないこと。ただし、開発者みずから整備するものは、この限りでない。

6　開発行為等を許可しない区域

　上記に該当する場合であっても、法令で定める基準等に基づき、開発行為等の許可を行わない区域は、主に次の区域となります。なお、詳細については規則で定めます。

1. 令第29条の9各号掲げる土地の区域
   • 災害危険区域
   • 地すべり防止区域
   • 急傾斜地崩壊危険区域
   • 土砂災害警戒区域
   • 土砂災害特別警戒区域
   • 浸水想定区域のうち、浸水した場合に想定される水深が3．0メートル以上の土地の区域
   • 農振農用地区域
   • 農地転用が見込まれない農地の区域
   • 保安林の区域
2. 地区計画を定めた区域
   地区計画に沿った計画であれば、開発許可の必要はありません。
3. 都市施設(道路や公園等が都市計画決定された区域をいいます。)の区域

7　条例施行期日

平成30年10月1日

• 山形市都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例等
• 条例改正パンフレット（産業系規制緩和） （PDF 188.6 KB）

住宅系の規制緩和について

「山形市都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例」の概要（平成29年6月1日施行）

1　条例改正の目的

市街化調整区域内では建築行為が制限されています。条例改正前、住宅については原則として農業従事者やいわゆる地縁・血縁者の建築しか認めてきませんでした。
平成29年に「山形市都市計画法第34条第11号の規定に基づく土地の区域の指定等に関する条例」の全部を改正し、市街化調整区域の集落内に点在する空き家や空き地を有効活用しながら、新たな移住・定住の促進や二地域居住を誘導し、誰もが暮らせる集落を形成しようとしました。

2　条例改正の主な内容

（1）法第34条第11号(＊1)の規定に基づく土地の区域の指定の拡大

	改正前	改正後
区域	市街化区域（飛地の市街化区域又は用途地域が工業専用地域、工業地域及び準工業地域である区域を除く。）に隣接する集落	市街化区域（飛地の市街化区域又は用途地域が工業専用地域、工業地域及び準工業地域である区域を除く。）に隣接又は近接(500m以内)する集落
用途	戸建住宅・店舗等兼用住宅	戸建住宅・店舗等兼用住宅 宅地分譲・建売分譲・共同住宅

＊1　法第34条第11号…市街化区域に隣接又は近接し市街化区域と一体的な日常生活圏を構成し、概ね50戸以上建築物が連たんしている地域のうち、条例で指定する区域で行う開発行為をいう。

• 法第34条第11号区域【市街化区域隣接・近接区域】
• 店舗等兼用住宅 （PDF 93.8 KB）

(2)法第34条第12号及び(＊2)令第36条第1項第3号ハ(＊3)の規定に基づく土地の区域等の指定

• ア　既存集落区域
  　都市計画の決定前から市街化調整区域内に存在している集落又は自然的かつ社会的諸条件から一体的な日常生活圏を構成していると認められる集落で、概ね50以上の建築物が連たんしている区域
• イ　拠点集落区域
  　羽前千歳、漆山、蔵王、高瀬、楯山、東金井、南出羽の各駅を中心とする半径500mの範囲の集落の区域

既存集落区域及び拠点集落区域における用途

区域	用途
既存集落区域	戸建住宅・店舗等兼用住宅 宅地分譲・建売分譲
拠点集落区域	戸建住宅・店舗等兼用住宅 宅地分譲・建売分譲・共同住宅

• 法第34条第12号区域【既存集落区域】
• 法第34条第12号区域【拠点集落区域】
• 店舗等兼用住宅 （PDF 93.8 KB）

• ウ　開発審査会提案基準で定める定型的なもの
  条例改正前の山形市開発審査会の審査基準のうち、定型的なもの（13項目）について、規定します。
  ≪主なもの≫
  • 土地収用法に規定する事業の施行による建築物等の移転のために行う開発行為等
  • 除雪車等を保管するための車庫の建築

• ＊2　法第34条第12号…市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当である開発行為として、条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を定められたものをいう。
• ＊3　令第36条第1項第3号ハ…開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の許可の基準として、市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当である建築物の新築、改築、用途の変更等として、条例で区域、目的又は用途を定められたものをいう。

3　開発行為等を許可しない区域

　このページの「産業系の規制緩和について」の項目の「6　開発行為等を許可しない区域」と同じ。

4　施行期日

平成29年6月1日

• 山形市都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例等
• 条例改正パンフレット（住宅系規制緩和） （PDF 525.9 KB）
• Q＆A（住宅系規制緩和） （PDF 138.9 KB）